Чтобы уйти от общих рассуждений, давайте обратимся к практике.

На сегодняшний день несколько крупных банков, а также не совсем крупных банков допускают покупку жилья в ипотеку с участием несовершеннолетних собственников (названия банков не буду указывать, чтобы модераторы не стерли комментарий).
Не только при использовании материнского капитала, но и в случаях, когда ребенку приобретается доля в квартире по распоряжению органов опеки с последующей передачей квартиры в залог. Мне в работе с аналогичной сделкой в этом месяце 3 банка прислали подтверждение, а также списки документов. Список документов расширенный, требуются документы на ребенка, корректное распоряжение органов опеки. В остальном все то же самое: подтверждаем доход, одобряем ипотеку.
Из этого следует, что предыдущий комментарий коллег "банки не могут возразить на выделение долей детям из погашенных средств субсидии, но на залог с детьми без материнского капитала банки не пойдут" недостоверен.

Также коллегам на заметку: информация о том, что "невозможно совместить в альтернативной сделке продажу, опеку и ипотеку", устарела. Современная практика допускает такие сценарии, с начала 2025 года органы опеки разрешают передачу детских долей в залог при покупке новой квартиры в ипотеку. Данный вопрос решается в индивидуальном порядке. Раньше это было практически невозможно, сегодня - реально. Рекомендую обновить знания через консультации на известном московском сайте (услуга называется "Консультации МФЦ. Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних...").

Ключевые условия для получения разрешения опеки на такую сделку:
1. Подтвержденная платежеспособность. Опека оценивает доход семьи: он должен позволять выплачивать ипотеку без ухудшения условий жизни детей.
2. Предварительное одобрение банка. Это обязательный документ в пакете для опеки. Без него рассмотрение даже не начнется. Важно, чтобы банк был готов работать со сделкой, где в новой квартире будут доли несовершеннолетних.
3. Требования к новому жилью. Оно должно быть не хуже, чем продаваемое. Акцент на рыночной стоимости доли несовершеннолетних. Потребуется предоставить документы, подтверждающие, что новая квартира уже выбрана, и её характеристики соответствуют нормативам.
В остальном пакет документов, сдаваемый через МФЦ для получения распоряжения органов опеки, тот же, что и раньше сдавали.

Альтернатива: продажа доли с размещением средств на счете (доля детей продается, а деньги за нее (пропорционально) перечисляются на номинальный счёт ребенка). Высокий риск отказа в ситуации автора. Как я понимаю, другого жилья в собственности у семьи не имеется. Соответственно органы опеки увидят в этом ухудшение жилищных условий.

Если у коллег есть конкретные примеры банков или сделок, где такой механизм сработал или не сработал, буду рада, если поделитесь. Вместе мы поможем автору найти решение.