Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

Проблемы покупки квартир в новостройках

13 мая 2015 17 025
2019-03-14T12:57:34.937000+00:00

При приобретении первичного жилья потенциального покупателя привлекает, в первую очередь, цена на квартиру. При покупке квартиры в г. Уфе нужно учитывать, что если цена менее 55 т.р. за кв.м., значит сдача дома, как минимум, через год; если от 60 т.р. и выше за кв.м. — можно взять в сдающемся доме. Всегда не ленитесь съездить на саму стройку, где перед въездом на стройплощадку должен располагаться плакат с паспортом объекта (кто застройщик, ген. подрядчик, сроки строительства, документация). К сожалению, по новостройкам с 2005 года и по нынешний день (со дня вступления в силу Фед. закона №214-фз «О долевом участии в строительстве многоэтажн. домов…») наблюдается практически одинаковая картина: дом почти готов, но застройщик не заключает договор долевого участия в строительстве (причем это относится ко многим крупнейшим застройщикам г. Уфы!), либо заключает «долевку», но там еще фундамент. 

Существует несколько схем приобретения первичного жилья, вот некоторые из них: 1) купить квартиру в заселенном доме у собственника по завышенной цене, с оформленным свидетельством о государственной регистрации права ; 2) в строящемся доме у Заказчика или Застройщика по цене, ниже рыночной (вторичного жилья), на 5-10%; 3) в строящемся доме у подрядной организации (Инвестора) по цене, ниже рыночной (вторичного жилья) на 10-15%.

По какому пути идти - решать Вам! Можно лишь дать рекомендации:

1. При приобретении квартиры у собственника (вторичное жилье) в новом микрорайоне необходимо учитывать, что квартира может находиться в собственности менее трех лет, поэтому официальная стоимость в договоре купли-продажи квартиры может быть указана ниже рыночной (1 млн. руб. либо та цена, по которой она приобреталась продавцом). Безусловно, Вы переплачиваете за квадратные метры! Но переплачиваете Вы за «спокойствие» при покупке квартиры, т.к. в течение 20 дней Вы становитесь собственником квартиры, практически сразу заселяетесь. В доме все функционирует, лифты работают.

2. Покупка квартиры у Заказчика (Застройщика). При покупке квартиры у Заказчика (Застройщика) Вы избегаете риска двойных продаж, квартира по окончании строительства передается напрямую покупателю (дольщику). Но это относится в первую очередь, к продажам квартир Застройщиком дольщику по договору долевого участия в строительстве. Потому что Застройщики в последнее время, стали перкладывать риски, связанные со строительством дома на покупателей путем продажи квартир через ЖСК или ЖНК (Жилищно-строительный или Жилищно-Накопительный кооперативы).

Здесь Вы тоже переплачиваете, у подрядных организаций права на квартиры можно приобрести дешевле.

3. Покупка квартиры у подрядной организации. При производстве работ, оказании услуг на объекте – строящемся доме – у Заказчика (Застройщика), а также у Генеральног оподрядчика возникают обязательства перед подрядной организаций по оплате этих работ, услуг. Однако, учитывая практику, что Заказчик и Застройщик не спешат расплачиваться за работы (услуги) деньгами, то передают Подрядчику права на квартиру в счет погашения долга. Подрядчику, в свою очередь, права на квартиру не нужны, нужны деньги, и он спешит права на квартиру продать. Учитывая, что покупатель не знает, какую-нибудь фирму «Стройспецснабсбыт…», но у последней есть права на квартиру (как правило, инвестиционный договор), Подрядчик вынужден снижать цену, чтобы быстрее получить деньги за выполненные работы путем продажи прав на квартиру. Для Покупателя выгода очевидна: цена значительно ниже и рыночной цены готового жилья, и цены Заказчика (Застройщика)! Есть и главный минус – оформление покупки такой квартиры. К тому же дом строится, самой квартиры еще не существует, есть право требования такой квартиры у Застройщика в будущем. У каждого дома своя специфика как в юридическом плане (документы на строящийся дом, порядок оформления, наличие судебных тяжб, размер задолженности и др.), так и строительном (качество стройматериалов, ход строительства и др.). Поэтому следует опасаться, в первую очередь, не столько «серости» приобретения строящегося жилья, сколько исполнимости обязательств по вводу жилья в эксплуатацию в будущем. А то получается на практике: один покупатель купил квартиру у Застройщика, с оформлением договора долевого участия, с регистрацией, но прождал окончания строительства более 2-х лет, а другой покупатель купил по векселю через подрядную организацию квартиру по предварительному договору купли-продажи, но заселился через полгода!


Следует также учитывать и объективные обстоятельства, в том числе последующую ликвидность квартиры. Поэтому конечный выбор за самим покупателем!


Будут вопросы, обращайтесь!

#дом#документы#новостройка
домдокументыновостройка
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru