23 октября 2020 4 255
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка
Продать квартиру в Новостройке без ремонта с выплатой налога на прибыль или сдавать 3 года и продать без налога
26 марта 2019・Вся Россия 9 852 19
Добрый день,
у нас сейчас сложный выбор, что сделать с новостройкой
1) Продать как есть без ремонта и заплатить налог с прибыли
2) Сделать ремонт под сдачу (ремонт в кредит), сдавать 3 года квартиру, платить ипотеку, надеятся что примут закон, что квартира в собственности должна быть 3 года и продать когда достроится метро без налога на прибыль.
Стоимость квартиры 10,500,000р
Ипотека на 8,874,000р.
Уже год выплачиваем ипотеку, поэтому стоимость квартиры 8,717,570р
Ежемесячный платёж сейчас 75,500р
Если удастся продать сейчас за 13,000,000р, и выплатить налог 13% с прибыли, то чистыми на руки возвращается 3,957,430р (на налог уходит 325,000р)
Если подождать 3 года, сделать недорогой ремонт за 1,200,000р (Ремонт в кредит). Сдавать все 3 года квартиру за 55,.000р (посмотрены похожие квартиры в этом районе с таким же ремонтом, средняя цена 60,000р).
За 3 года по ипотеке будет выплачено 2,718,000р, но при этом за квартиру будет выплачено за 3 года только !!350,355р!!, поэтом через 3 года остаточная стоимость квартиры 8,367,215р.
За 3 года сдачи квартиры заработано 1,980,000р, но на коммуналку и всякую другую ерунду потрачено примерно 380,000р (т.к. чаще всего арендаторы платят только за воду и электричество). Цена за квартиру с метро за это время станет примерно 15,000,000р, если не брать в расчёт изменения рынка недвижимости (посмотрены цены на трёшки с таким же ремонт в тех районах, где недавно достроили метро).
И получается, что т.к. налог на прибыль уже не надо будет платить, то прибыль денежек получится 4,336,785р.
Это без непредвиденных расходов которые надо потратить, если что-то сломалось при сдаче. Это без учёта изменений рынка. Вся проблема, что по ипотеке уходит 90% на погашение процентов. А при этом деньги полученные с квартиры сейчас можно положить на сберегательный счёт.
Вот как лучше, продать или платить и потом продать?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый вечер, если не погружаться в Ваши расчеты, то 3,9 млн рублей сегодня, это гораздо интереснее, чем 4,3 млн рублей через 3 года.
Здравствуйте. Для того, чтобы дать комментарии по Вашему вопросу, необходимо понимать, в каком состоянии сейчас находится дом - введён ли в эксплуатацию, получены ли ключи, поставлен ли на кадастровый учёт, получена ли собственность. Нужно знать точные параметры объекта - адрес, какой дом, этаж/этажность, метраж... Также, необходимо произвести корректную оценку квартиры на сегодняшний день, так как с цифрами, которые Вы написали - ну совсем беда...
С Уважением
Александр
да, дико извиняюсь, написал это в другою ветку, а тут почему-то забыл.
ЖК Город
Ключи получены, ждём постановки на кадастр.
Площадь 81м2
12 этаж 12-ти этажной секции. Окна не во вдор. С соседями только одна стена соприкосается.
Андрей
С высокой долей вероятности предположу что продать сейчас Вы не сможете. Переуступка уже закрыта, а собственность ещё не получена и регистрировать будут только после постановки дома на кадастровый учёт. Мой дом ставили на кадастровый учёт 10 месяцев (ближайшее Подмосковье). В Москве, возможно, быстрее. Уточните этот момент.
С уважением
Александр
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Взяли ипотеку, а с иллюзиями вы до сих пор не расстались.Андрей...)
это не ответ, это комментарий
Вы не озвучили конечную цель. Вам квартира нужна или деньги? Если деньги, то выставляйте по максимуму на продажу уже сейчас и торгуйтесь с интересантом. Если квартира нужнее на будущее, то принимать квартиру и сдавать. Потому как все расчеты пыль... Гладко только на бумаге. И не забудьте, что вам продатьбез налога только через 5 лет.
на будущее квартира уже не интересна, деньги хотим получить
Ну тогда и выбирать нечего, продавать "не дожидаясь перитонита"
Учитывая , что ваша квартира в ипотеке , лучше выставить за полную цену, без дисконтов и занижений договора , по реальной рыночной цене и искать покупателя аналогичного вам, который готов будет купить в ипотеку у вас через ваш банк, надеюсь он крупный и известный. Сильное дисконтирование только отпугнет покупателя, надеюсь вы не использовали мат.капитал? Налоги оплатить используя вычеты, это к налогововому консультанту. Учитывая, что вы уезжаете на ПМЖ, то можно использовать вычеты и на детей.
В целом довольно глупая идея: купить квартиру с таким низким первоначальным взносом. Все, чем вы сейчас занимаетесь - это привнесение доп. дохода банкам. Т.е. по сути генерируете себе убыток. На мой взгляд, надо просто признать ошибку и фиксировать убыток. Через 3 года он станет только больше.
Изначально стоимость квартиры 10.500, продать вы ее хотите за 13.000, а в голубых мечтах за 15.000. Поймите за сколько ее реально можно продать и выходите из этой затеи. Играть на повышение (ремонт и пр.) - еще усугубит ситуацию, вы и так довольно ошибок наделали.
какие ошибки? Как ещё найти трёхкомнатную квартиру семье с постепенным доходом, кроме как ипотеки?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Ждать на продажу не 3 года , а 5 -ть лет уже надо. И определитесь сами что вам надо,квартира или деньги,сейчас дороже продать можно.
квартира уже не нужна
Андрей, лучше было, конечно, десять раз подумать головой прежде чем в это ввязываться. И вопросы на ЦИАН задавать не после, а до. В вашем случае при продаже покупатель вас будет прогибать по цене, т.к. никто не хочет связываться с закладными/вашими ипотеками и с меньшей суммой в договоре без доп. бонусов. Вы можете, конечно, помечтать, что продадите подороже, но я бы на это всерьез не рассчитывал. Ремонт лучше не делать, ИМХО, т.к. можете не угадать со стилем и еще больше испугаете покупателей + не факт, что сможете отбить стоимость ремонта. Сдача в аренду тоже не особо рентабельна.
а во что ввязываться? Мы брали изначально квартиру себе, но тут появилась возможность уехать в Болгарию, потом рассматриваем вариант когда продать.
А насколько обычно занижается стоимость, если продавать в ипотеку и без?
Ремонт в кредит, а потом квартиранты его весь убьют. С аренды тоже налоги платить. Не вижу никакой выгоды в данном плане. Получить право соб-ти и продавать. Да, не супер легко будет найти покупателей, конкурентов немало будет в этом ЖК и всех соседних. Но это все же лучше, чем деньги через 3-4 года (ярмо ипотеки, инфляция, скачки курса, усугубление кризиса.....). Решать вам. В дкп можно показать покупную стоимость + налоговый вычет 2 млн. на каждого, чтоб не терять на налогах.
Если надо вернуть деньги и избавиться от этого бремени , то продать можно по договору переуступки до получения права собственности . Покупатель может тоже брать в ипотеку . Найдите время проконсультироваться в отделе продаж у застройщика . И ещё . Если же право собственности уже получено - рассчитайте сколько надо для того,чтобы выйти не ниже нуля и продайте ненужную квартиру - не придумывайте себе головняк "как получить на 3 рубля больше"
Игорь, добрый день. Тут как сказал коллега, важно понимать цель. Ваша цель, как вы сказали, деньги, а сама квартира не нужна. Но это же не конечная цель? Тут важно, что вы с этими деньгами хотите сделать.1. Допустим, вы хотите их вложить в бизнес. Тогда как говориться "Лучшего момента, чем сейчас не будет." Ну естественно учитывая конкуренцию, амбиции, и делая ссылку, что именно за бизнес)))2. Если вы хотите рефинансировать их в какую либо другую недвижимость, с целью получения пассивного дохода, то в таком случае лучше обратиться к эксперту и разработать вместе инвестиционную программу на 5-9 лет. НАСТОЯТЕЛЬНО СОВЕТУЮ ДЕЛАТЬ ЭТО ТОЛЬКО С ЭКСПЕРТОМ. (Хотя я думаю, из своего опыта вы это уже, и так поняли)3. Если вам нужны сами деньги, чтобы перекрыть долг или сделать еще что, то тогда смотреть индивидуально достаточно ли той суммы или нужны дополнительные вложения либо действия.P.S. Обращайтесь к профессионалам готовым взять ответственность за результат, плана который они советуют, на себя.