недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка

Трёшка: подлежит ли размену, как правильно оценить и стоит ли вообще продавать? Помогите советом

Москва 15 590 27

Здравствуйте! Существует 3-х комнатная квартира в кирпичном 9-ти этажном доме 1987 года постройки, площадью около 58м^2. Реутов. До ближайшей станции метро 5 километров или 15 минут на машине. Инфраструктура отличная. Не разруха, но косметический ремонт нужен. Сайт оценил приблизительно в 6 млн р.


Собственно, вопросы:


1. Возможно ли продав эту квартиру умудриться приобрести на вырученные деньги две - однушку и двушку, при этом не удаляясь сильно от районов с нормальной транспортной доступностью?


2. Если это теоретически возможно, то к каким вариантам стоит присмотреться чтобы извлечь максимальную пользу? (Вторичный рынок, районы и т. д.)?


3. Можно ли ориентироваться на приведённую онлайн-оценку?


Жилплощадь в собственности. Так как необходимости в 3-х комнатной квартире нет, видится вариант размена на 1 и 2 со сдачей последней, отсюда и вопросы. Но может быть есть более рациональные варианты?

Советы 27
Наталья ЯкушинаЛучший совет24 сентября 2017, 22:46

Закон сохранения материи в недвижимости тоже работает! Если прибудет кв. метров и количество кухонь, с/узлов - значит, убудет в "транспортной доступности". Любые "превращения" жилья БЕЗ ДОПЛАТЫ - это неизбежные ПОТЕРИ (метров, качества, возраста дома, цивилизации и пр.) Откуда потери: продавать придется по самой нижней планке (потому, что "альтернатива"), покупать - по самой высокой (потому что "свободную"). Плюс расходы на оформление и услуги риэлтора.Он-лайн оценка очень приблизительна. Для оценки ликвидности и цены нужен осмотр объекта, анализ правоустанавливающих документов, истории перехода прав и пр., пр.

Александра20 октября 2017, 17:40

Спасибо!

Елена Солдаткина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2017, 21:00

Можно, с доплатой, либо с привлечением ипотеки. Однушки в Реутове в среднем +/-4млн, двушки +/-5 млн, вот и считайте. Либо в Электороуглях искать жилье, и то думаю, доплата будет необходима. По оценке ориентируйтесь по нижнему ценнику квартир в домах аналогичного типа. В любом случае доплата необходима, хоть вторичка, хоть новостройка.

Александра24 сентября 2017, 21:20

А если брать две однушки, это имеет смысл? Рассматривается не только Реутов.

Елена Солдаткина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2017, 22:19

Если вам будет комфортно жить в однокомнатной, то почему нет? Можно на две однушки, но с доплатой, если без доплаты, то, либо одну в нормальной локации, а другую в кукуево). С разбегу подробный анализ не дать. Приходите, послушаем вас, оценим возможности, прикинем финансы, определимся с локацией и вынесем вердикт! Контакты на моей страничке.

Александра20 октября 2017, 17:40

Спасибо!

Елена Назарова24 сентября 2017, 21:28

В трешке у Вас : три комнаты+ одна кухня + один санузел+ одна прихожая. А в двух квартирах две кухни, два санузла, две прихожии. Разменять на однушку и двушку в ТОМ же районе совсем не хватит. И на две однушки в ТОМ же районе в ТАКОГО же класса доме тоже не хватит. Есть известная выверенная годами формула, если в ТОМ же районе, и в ТАКОГО ЖЕ КЛАССА доме, то без доплаты на две однушки разменивается трешка 76 метровая.То есть на две однушки Вашу разменять,- придется или двигаться по району далее, либо по классу домов, либо и то и другое.На что конкретно хватит, надо не калькулятором примерным Вашу оценивать, а с учетом документов, расположения дома, качества подъезда и др...Можно ипотеку рассматривать, можно новостройки. Если трешка не нужна, то рациональное зерно превратить её в две однушки есть, надо только всё продумать, оценить правильно

Александра20 октября 2017, 17:40

Спасибо!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 сентября 2017, 8:48

Уверен, что Александра отлично понимает, что невозможно продав эту квартиру умудриться приобрести и так далее. И слово умудриться здесь ключевое! Я всё прекрасно понимаю, но текст Вашего вопроса, говорит о том, что Вы далеко не наивная. Смысл задавать вопросы, когда как у Вас есть все ответы на эти вопросы. Мы можем Вам ещё чем-то помочь?

Александра20 октября 2017, 17:39

Александра задаёт вопросы в связи с тем, что никакого отношения к рынку недвижимости не имеет и ей необходима помощь более знающих людей чтобы иметь хотя бы примерные ориентиры. Большое спасибо за ответ)

не риэлтор25 сентября 2017, 9:26

1. нет2. - 3. нет. циан калькуллирует механически, не учитывая актуальные тенденции рынка

Светлана Сергеева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 сентября 2017, 10:26

Александра, почему берете за исходную три комнаты, в итоге хотите 2 и 1, рассмотрите свои квадратные метры 58м2 - на что можно поменять?

Александра20 октября 2017, 17:44

Такое ощущение, что мало на что, даже при некоторой доле везения. Изучив рынок пришла к выводу, что с натяжкой получится на вырученные деньги приобрести две однушки исключительно на стадии застройки, разумеется в районах с такой же или уступающей транспортной доступностью.

Домина Групп

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 сентября 2017, 10:56

Трешку разменять на приличную (по площади) двушку и однушку в одном районе или в районе аналогичном без ДОПЛАТЫ - из области фантастики.

Светлана4 октября 2017, 14:46

Вот только купили в Видном студию 30 метров за 3 млн, полностью готова к проживанию, с ремонтом. Если ориентироваться на 6 млн за Вашу квартиру, получается, что Вы вполне можете приобрести себе 2 таких студии, одну из которых практически сразу сдать.

Александра20 октября 2017, 17:48

Помониторив немного рынок не нашла подобных предложений. =0 Видела за 3 только маленькие однушки менее 30 метров на стадии застройки со сроками сдачи около 2019-20 гг. Вы через агентство покупали или каким-то другим способом?

Виктор11 октября 2017, 15:07

Вы как будто в первом классе,никогда 3-ка не менялась на 1+2.Даже две однушки будет трудно выжать.Считайте по квадратуре,а не по кол-ву комнат.В вашем случае это не больше,чем 1-ка и студия.

Виктор11 октября 2017, 16:23

Ничего личного, просто бизнес (с) !-))Продаете свою 3к. за 6 млн.Деньги кладете в банк под 9%. 9% годовых - это 45 тыс. в месяц.За 30 тыс. снимаете однушку в Реутово у метро. На жизнь останется 15 тыс. При этом ни каких затрат по обихаживанию сдаваемого в аренду жилья.Важный момент: однушку нужно именно снять, а не купить!А когда надоест жить в городе, глядя в сторону пенсии, на оставшиеся 6 с чем-то млн. можно будет приобрести роскошный коттеджик. К тому времени цены еще изрядно приспустятся.

не риэлтор11 октября 2017, 16:34

Светлана 4 октября 2017, 14:46 - с ремонтом за 3? это где же, если не секрет?

не риэлтор11 октября 2017, 20:34

виктор, а потом банк накрывается медным тазом (там, где дают 9% годовых и быть не может иначе), и вы из своих 6 с нервами, валокордином и такой-то матерью выцепляете в самом лучшем случае 1.4, и сидите на пятой точке, размышляете - где же вы ошиблись, ведь расчет был такой точный! )))

Виктор12 октября 2017, 9:59

Аноним.Да, конечно, банк может лопнуть... а может и не лопнуть. Единственное, что сегодня можно гарантировать наверняка: квартира ваша дешевеет.Можно конечно сидеть и молиться - авось не случится (но ведь законы природы не обманешь: у нас перепроизводство жилья - будет дешеветь), а можно заставить себя думать. Составить разумную схему размещения денег по вкладам в нескольких банках - это доступно даже непрофессионалам. Во всяком случае я живу таким образом уже более 10 лет. За это время только один из моих банков лопнул (SBBank), но мне спокойно вернули деньги по программе страхования.

не риэлтор12 октября 2017, 11:08

хорошо, банк не лопнет, а курс рубля скакнет, как было в конце 2014. тогда что делать? в валюте депозит изменяется десятыми долями процента

Виктор12 октября 2017, 17:45

Все может быть. Даже наверняка курс рубля скакнет. Вопрос лишь в том насколько.Однако вспомним 2014: курс скакнул в два раза, а стоимость булки хлеба изменилась ли?Если посмотрите задними числом, то и стоимость недвижимости весьма вяло среагировала на этот сумасшедший скачок!Все объясняется просто: цена определяется платежеспособным спросом, а рублевая платежеспособность не изменилась, а местами даже ухудшилась, - и цены, как бы им того не хотелось не смогли подняться- спрос упал. Применительно к нашему случаю: мы живем в рублевой стране. Доллар взлетел, но проценты по рублевому вкладу остались прежними (они ж в договоре записаны), а население малость пообеднело (косвенное влияние взлета доллара) спрос снизился, соответственно снизилась цена аренды квартир - вкладчик стал жить еще лучше!

ID: 1294051418 октября 2017, 15:01

Тут вот одна знакомая (хозяйка небольшого агенства в Новосибе) рассказала историю:Собственник отказался при продаже дать скидку 300 тыс., не продал, ушел в ожидание.За три года - его квартира подешевела на 3 млн. Так что, при сегодняшнем тренде, самое разумное (если конечно у вас есть не очень нужная квартира) квартиру продать, деньги на рублевый вклад, жить на съемной - и так до тех пор пока рынок устаканится (некоторые считают, что это произойдет в 2020). и только тогда покупать. К тому времени и накопления ваши прибавятся ( у меня во всяком случае так уже 10 лет происходит)

Александра20 октября 2017, 17:37

А разве инфляция не "подъест" любые вклады? Даже 9-10% не везде можно получить, но инфляция же составляет ещё бОльшие цифры, насколько мне известно.

ID: 1294051418 октября 2017, 15:07

Однако ж ... не верьте мне на слово (может я какой "агент влияния")!Думайте своей головой. Изучайте ситуацию самостоятельно (не бог весть какой труд) - на том же ЦИАНе посмотрите цены продажи и цены съема такх же квартир, посмотрите предложения банков по вкладам, (тех , что подписаны на программу страхования) и из этих "трех известных" составляйте уже свое уравнение! Удачи!

ID: 1294051420 октября 2017, 18:44

Лет семь назад, стоимость жилья росла в рублевом выражении на 3-5% в год, Но даже официальна инфляция росла быстрее, т.е. по факту жилье дешевело в своей потребительской стоимости.Сегодня же жилье дешевеет уже в абсолютных рублевых (а местами и долларовых) ценах. Соответственно реальные цифры ваших потерь следует увеличить еще и на инфляцию.Но для вас лично это имеет значение только если для вас жилье- инвестиция, и вы в это играете с целью получения прибыли, если же это просто место где вы собираетесь жить или обменять тем или иным способом на другое место где жить, то можете спокойно наплевать на все, что я вам тут говорил.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru