недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

41 060 16
13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников
Злоумышленники придумывают все более изощренные схемы обмана. Как вовремя вычислить преступные комбинации и не попасться на крючок жуликов, выбирая квартиру на «вторичке»?

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.


2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.


3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Обратите внимание!

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.
обратите внимание!

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспортНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

обратите внимание!

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Комментарии 16
ID 13108582 ID 131085828 декабря 2020, 21:45

Пожалуйста ещё советов, ...
но теперь уже про аферистов-"покупателей",
а то как-то априори виноваты именно продавцы. Они гады всё время чего-то химичат, строят козни и тянут длинные липкие щупальца к наивным овечкам покупателям.
Особенно понравилось про (цитата): "...выбирайте аванс, никаких задатков!", который (цитата): "...сулит заочное знакомство с мошенниками..." ;)
А то, что задаток является железобетонной гарантией того, что "покупатель" окажется именно покупателем(без кавычек), а не жуликом, который пытается ничем не рискуя получить ваши документы или впарить фальшивые купюры, а потом "передумав" потребовать назад возвратный аванс уже настоящими деньгами. Это как?
А вот когда покупатель всё взвесит, изучит квартиру, дом и окресности, пять раз переговорит(вместе со своим агентом) с собственником и после этого произведёт нотариальное оформление задатка в сумме не ниже двух процентов от стоимости, тогда да, никому на попятную пойти уже не получится.
Особенно смешно выглядят разговоры про то, что аванс это - "способ показать намерения".
Какие намерения? Чего намерения? Намерения потом передумать без объяснения причин и забрать свои деньги без всякого ущерба?
Как раз в этом плане беззащитен именно продавец. Среди покупателей сейчас жуликов не меньше чем среди продавцов.

Ответить
ID: 6407211110 декабря 2020, 19:54

Тут одно из двух : или циан в кризисе стали закупать статьи на Адвеге по 50 рублей за штуку у профессионалов в области филологии( но никак не у профессионалов рынка недвижимости), либо же циан сознательно постит материалы , провоцирующие на комменты в духе «это не имеет ничего общего с жизнью».

Наталья Бочкарёва9 декабря 2020, 12:43

Солидарна с Игорем, тоже обратила на это внимание!)))

Ответить
Агентство Гарантия9 декабря 2020, 14:03

Что-бы ни говорили комментаторы, покупатель больше рискует, нежели продавец. Поэтому покупателю надо быть в десять раз подкованнее, чем продавцу.

Ответить
ID 13108582 ID 131085829 декабря 2020, 17:38

Никто не спорит о рисках покупателя. Про них и написано.
Но и у продавца то-же есть риски. Давайте про про них то-же поговорим.
Сделайте такой-же список о рисках продавца и как продавцу защититься от афер "покупателей".

ID: 198975439 декабря 2020, 14:58

Полезные советы, спасибо.

Ответить
ID: 6407211110 декабря 2020, 19:50

Ещё не добавлено 10 самых главных советов для покупателя , например , если у продавца немытая голова , все, уходим , не покупаем эту квартиру - ведь известно, что недееспособные часто не моют голову , а значит, перед нами клиент психиатра .а также, если у продавца нет машины , то тоже посылаем этого продавца с его квартирой, ведь скорей всего, это нищий, который хочет на вас нажиться. А также , если у продавца на сайте приставов висит неоплаченный штраф в 1500 рублей. Это будущий банкрот, я сама видела, как налоговики подавали в суд и банкротили таких мошенников продавцов. Автор , продолжать , или дошло?

Ответить
Агентство Гарантия11 декабря 2020, 6:06

Сделать список полезных советов? Это тема специальной темы, примерно как этот материал. Если он нужен редакции они мне напишут и я сделаю. В принципе уже пару материалов писал для них. Готов сделать и такой.

Ответить
Агентство Гарантия11 декабря 2020, 6:07

Тавтология у меня получилась. Это вопрос специальной темы.

Ответить
Вера Васильевана Алексеева16 декабря 2020, 17:34

Спасибо большое! Мне нравятся все ваши советы. Хороший стиль написания все понятно.

Ответить
Светлана Благова20 января 2021, 20:03

После опуса по авансу и задатку передумала дочитывать статью. Обыватель и не поймет в чем абсурд написанного автором.

Ответить
ID: 4741615819 февраля 2021, 20:44

Я так и не поняла зачем просить у продавца кредитную историю((( это показатель чего?
И не работают без залога у нас агентства, я тож боюсь этой ситуации, а вдруг не понравится квартира, а вдруг ипотеку не одобрят и сделка сорвётся залог не вернут((( ну очень много нюансов

Ответить
Светлана Благова19 февраля 2021, 22:41

Кредит. Автор таким образом дает понять как можно проверить не использовался ли маткапитал на погашение кредита за квартиру. А в кредитной истории разве отражаются досрочные платежи и их размер, по которому легко будет заподозрить, что он был сделан с помощью МК? Я в кредитных историях видела только просрочки (или их отсутствие)... Вообще, лучше просить справку из ПФР и не париться по этому поводу..

Залог. Не залог, а аванс или задаток. При ипотечной покупке просто пишите, что аванс возвращается в случае отказа банка в кредитовании этого объекта. Это обычная практика. А уж если не понравилась квартира - так зачем за нее вообще вносить аванс?))

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 сентября 2021, 22:15

А как статья от сентября 2021 года оказалась с комментариями декабря 2020 года?:)

Ответить
ID: 6847517310 сентября 2021, 13:35

Элементарно! МАГИЯ!!! )))

Дмитрий15 сентября 2021, 21:04

Так же, как без повышения доходов и даже наоборот, их снижения, более того, увольнений, а также проблем у бизнеса, цены на недвигу скакнули в полтора-два раза.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru