Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Доходность от сдачи жилья в аренду снижается

3 476
Доходность от сдачи жилья в аренду снижается
С объявления частичной мобилизации прошло чуть больше месяца. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных российских городах.
коротко о главном
  • После начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир и на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3–4%).
  • С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2–3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1–2%. Снижение средних ставок связано в первую очередь с появлением на рынке большого количества менее дорогих только вышедших на рынок предложений.
  • За месяц с объявления частичной мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей выбор увеличился в 1,5 раза, а по сравнению с аналогичным показателем за прошлый год — в 2,6 раза.
  • Доходность от сдачи жилья в аренду снижается вместе с сокращением ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
  • Потенциальный спрос после 21 сентября сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.
Важно

В выборку вошло 16 городов с численностью населения от 1 млн человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

Ставки аренды сокращаются

После объявления частичной мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир и на 4% — для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для «двушек» она более выражена, чем для «однушек»: более дорогие объекты традиционно дешевеют в большей степени.

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 года

По данным Циан.Аналитики

Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью — стандартная ситуация. Правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в сокращении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре. Тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона.

Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (–6% в «однушках» и –10% в «двушках»), Самаре (–9% и –13%), Ростове-на-Дону (–7% и –9%), Воронеже (–7% в «однушках»), Екатеринбурге (–9% в «двушках»), в Санкт-Петербурге (–8% в «двушках»).

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации

По данным Циан.Аналитики

Снижение цен заметно и в объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям оказались ниже на 3% в «однушках» и на 4% в «двушках», чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.

С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2–3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1–2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1–2%) и они также снижали ставки на 1–2%. Таким образом, массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было.

Снижение средних ставок связано в первую очередь с выходом на рынок большого количества менее дорогих новых предложений. 

Ставки в новых «однушках» оказались на 3% ниже, чем в целом по рынку, в «двушках» — на 6%.

Новых предложений стало на 66% больше

За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников, а также Московской и Ленинградской областей вывели около 38 тыс. новых объявлений. Месяцем ранее таких было меньше — около 23 тыс. за 30 дней. То есть активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%.

Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в два раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на 70%). В Санкт-Петербурге их количество увеличилось в 1,5 раза. 

Для сравнения: в прошлом году за аналогичный период на рынок вышло около 15 тыс. новых предложений. Это в 2,5 раза меньше, чем сейчас.

Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

По данным Циан.Аналитики

Рост количества новых предложений по аренде и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для аренды, чем месяц назад, до начала частичной мобилизации.

Наибольший рост количества объявлений зафиксирован в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раза.

Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов. — Прим. Циан.Аналитики) и выраженных миграционных потоков, но и из-за общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. 

Сейчас часть объектов на рынке аренды — это квартиры, которые также потенциально готовы к продаже.

Доходность уменьшается

Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартир. Так, средняя стоимость «однушки» в Москве на вторичном рынке в октябре составляет 11,5 млн рублей, «двушки» — 16,7 млн. Средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам составляет 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным — 77 тыс. рублей. Таким образом, доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по «однушкам» и 5,5% по «двушкам». Месяцем ранее доходность составляла 5,2 и 6,1% соответственно.

Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается. Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.

Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве

По данным Циан.Аналитики

Спрос просел на 17%

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.

Основной тренд после объявленной частичной мобилизации — это снижение потенциального спроса. Среднее количество целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до этой даты. 

В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до объявления частичной мобилизации. — Прим. Циан.Аналитики). Наибольшее падение — в Краснодаре и Ростове-на-Дону (–38%). В Москве показатель сократился на 20%.

Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

По данным Циан.Аналитики

При этом падение аудитории объявлений по аренде квартир оказалось не таким заметным, как по их продаже: за первую неделю после объявления о частичной мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке — на 20%. Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.

С другой стороны, спрос на вторичном рынке в октябре вновь перешел к росту после падения. На рынке аренды этого пока не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к съемному жилью снижается.

Примечательно, что в этом году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Состояние общей неопределенности сдерживает рынок.

«Частичная мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения — стандартная ситуация. Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
7 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru