Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Помощник по недвижимости

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

44 539 46
Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить
До 30 апреля россияне обязаны подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Одна из существенных статей таких доходов — прибыль от операций с недвижимостью. Циан.Журнал рассказывает, как можно легально избежать платежей или уменьшить их и как в этом году изменилось налоговое законодательство.

Кому нужно платить налог с продажи недвижимости 

Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно: 

  • если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
  • если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
  • если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
  • если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
  • если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
  • независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

Тем, кто соответствует одному из вышеприведенных условий, не нужно подавать налоговую декларацию.  

Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от гражданского мужа, минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper. 

Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

В случае с квартирой, полученной в дар, действуют другие правила. Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налогов спустя три года. 

 Близкими родственниками признаются:

  • родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет отдать в казну 13% цены продажи квартиры. 

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

Что изменилось в законодательстве с 2022 года

В этом году в силу вступил ряд изменений в налоговый кодекс России. 

1. Россиянам упростили порядок получения налогового вычета. В скором времени для этого будет не обязательно подавать декларацию 3-НДФЛ. Можно ограничиться заявлением через личный кабинет на сайте nalog.ru

2. Право на налоговый вычет при новом строительстве возникает после того, как застройщик передает квартиру. В таком случае минимальный пятилетний срок владения начинается раньше — с момента оплаты полной стоимости ДДУ. Раньше срок владения построенной квартирой считался от даты регистрации права собственности. 

Новое правило распространяется на жилые помещения, доход с которых физлица получили начиная с 2019 года. Если налоговая требует подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее пяти лет владения, следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить подтверждающие документы.

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. 

В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью:

  • обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей; 
  • квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
  • купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
  • кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей; 
  • у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире. 
важно

С 12 апреля 2022 года любая электронная переписка с налоговой вне личного кабинета на сайте ФНС должна вестись только через российские почтовые сервисы. Во избежание кибератак инспекция не принимает письма с доменов США и Европы. Среди доменов стран, пропавших под ограничения: .com, .us, .net, .org, .gov, .mil, .gb, .uk, .at, .be, .bg, .hu, .de, .dk, .ie, .es, .it, .cy, .li, .lv, .lt, .lu, .mt, .nl, .pl, .pt, .ro, .sk, .si, .fi, .fr, .hr, .cz, .se, .ee, .ua, .ch.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом. Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке. При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение»,  — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.

ВАЖНо

Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо предоставить в ИФНС подтверждающие документы.

Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога. 

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.

Иногда бывает, что для мужа квартира — это единственное жилье, а у жены есть доля в другой квартире. В таком случае можно перераспределить доходы так, что у жены не будет налога к уплате. Либо можно уменьшить его, распределив между супругами прибыль и расходы на приобретение квартиры. Поскольку мужу отчитываться не надо, можно немного увеличить расходы жены при покупке, чтобы вычесть большую сумму, и прибыль от продажи тоже разделить не поровну».

Как уплатить налог

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.

Что произойдет, если не платить 

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 46
Евгений Маркович23 марта 2022, 16:14

как уменьшить налог на продажу? надо купить и получить вычет.. ахренеть, какое умное решение!!

Ответить
Роман Барбье23 марта 2022, 16:27

1) С какого момента начинается право владения квартирой, с подписания договора ДДУ или с регистрации права собственности в Росреестре?
2) Многие говорят что срок владения 3 года, в статье указано 5 лет. Непонятно.

Ответить
Игорь23 марта 2022, 16:33

Если единственное жильё, то 3 года, если несколько квартир, то 5 лет.

Роман Барбье23 марта 2022, 19:11

а право владения с какого срока считается?

Роберт Абдуллин24 марта 2022, 9:44

право владения начинается с момента полной оплаты по ДДУ , то есть либо собственными средствами или ипотечными . но существует ньюанс , если при сдаче дома в эксплуатацию , при контрольном замере площади квартиры обнаружилось превышение больше проектной по ДДУ и была доплата застройщику , то днем полной оплаты считается именно день доплаты превышающих кв.м. !

Роман Барбье24 марта 2022, 10:19

А как можно проверить это в документальном виде? У кого не спрошу - каждый пишет свою версию.

Дмитрий Никитин
16 апреля 2022, 2:06

С момента полной оплаты. Статья кривая вообще, написано очень плохо.

Дмитрий Никитин
16 апреля 2022, 2:08

И чтобы Роберт Абдуллин не говорил доплата за метраж не считается новым сроком владения

Ольга Терентьева
19 апреля 2022, 15:15

Роман, конечно непонятно. Потому что важно увидеть Ваши документы. Если у вас было ДДУ, то с момента полной оплаты вы считаете 5 лет. Однако есть нюансы и с тремя годами. Если квартира , приобретенная по ДДУ, уже в собственности и является единственным жильем. Что бы точно ответить на Ваш частный случай, лучше обратиться к конкретному эксперту и получить полную консультацию. Удачи.

ID: 9243764322 июня 2022, 9:19

Добрый день! Подскажите пожалуйста, срок 3 года после оплаты прошел, квартира единственная, ДДУ. Но есть апартамент. По закону не является жильем. При продаже квартиры необходимо платить налог?

ID: 7815902323 марта 2022, 16:50

Как вы понимаете то ,что вы освобождаетесь от налога,если проданная вами квартира была вашим единственным жильём на момент регистрации или продажи.Регистрация это смысл прописка или что? Спасибо.

Ответить
Игорь23 марта 2022, 16:57

На момент права собственности, я вообще не прописан ни в одной из своих квартир, но это не освобождает от уплаты налога.

ID: 1575927528 марта 2022, 15:08

Подскажите пожалуйста право владения с какого момента считается? Например ДДУ заключили в марте 2018, погасили ипотеку в ноябре 2019, право собственности было зарегистрировано в августе 2018. Спасибо

Ответить
Роман Барбье28 марта 2022, 20:50

мне тоже интересно, а точного ответа никто не говорит... то что с регистрации права собственности в росреестре это уже 100%, но может быть раньше тоже можно? вообще это закон тупой как и всё что в России происходит

Павел Грозов28 марта 2022, 23:27

5 лет с момента полной оплаты по ДДУ или, если единственное жильё - 3 года с момента регистрации права.

Павел Грозов29 марта 2022, 0:33

Криво написал (регистрация права тут ни при чем): срок владения исчисляется с момента полной оплаты - 5 лет или 3 года в случае единственного жилья. Раньше доплата застройщику за лишние метры обнуляла этот срок, но с пошлого года этот недочёт ликвидировали.

ID: 8963845015 апреля 2022, 17:07

Как заехали туда;акт приёма передачи квартиры

ID: 8712055229 марта 2022, 10:03

Уточните пожалуйста, срок 5 лет исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ, при этом дата доплаты за метры не учитывается?!

Ответить
ID: 272312629 марта 2022, 11:15

Не учитывается доплата. Было немного позже уточнение по этому поводу. Срок- момент первоначальной оплаты

Ответить
Шишкин Павел Николаевич
29 марта 2022, 14:37

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно:

если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации или продажи;

Единственное жилье, не дает освобождения от уплаты налога, а уменьшает срок владения имуществом по истечение которого налога не будет с пяти лет до трех.

Ответить
Матрена15 апреля 2022, 15:42

Вообще-то сейчас налог прогрессивный, и будет считаться по ставке 13% (с доходов до 5 млн руб) и 15% (с доходов свыше 5 млн руб)

Ответить
ID: 1524997415 апреля 2022, 17:05

Подскажите, по поводу земельного участка. Приобретен в 2021г, но средств на строительство домика так и не удалось заработать, поэтому решили продавать. Какой налог, в каком размере и как уплатить? С разницы продажи (-) покупки или с полной суммы продажи?

Ответить
Павел Грозов15 апреля 2022, 20:56

Смотрите как выгодней: с разницы или воспользовавшись вычетом в 1 млн.

ID: 8795859415 апреля 2022, 17:06

Добрый день! В связи с показавшимся мне наличии противоречия между пунктами в письме ЦИАН,об,ясните,пожалуйста,должна ли платить налог моя дочь, продающая квартиру, полученную в дар от меня менее года назад

Ответить
Павел Грозов15 апреля 2022, 20:57

Да

ID: 5099760115 апреля 2022, 17:41

Есть квартира в собственности 3 года (ДКП) в Подмосковье (покупала за 4млн) и домик в деревне ИЖС дом на кадастре в Тверской области (в собственности 5 лет).
Хочу продать квартиру за 5млн, купить новую за 7 млн. Надо будет платить 130 тыс налога из-за того только, что ещё и дом у меня числится? ((

Ответить
Павел Грозов15 апреля 2022, 21:00

Тут только вычетами можно минимизировать

Роман Андрюшов15 апреля 2022, 18:09

По договору ренты минимальный предельный срок владения 5 лет, а не 3.

Ответить
ID: 8988786015 апреля 2022, 20:33

Подскажите, пожалуйста, если с момента полной оплаты ДДУ прошло более 5 лет, а с момента регистрации менее года, надо ли подавать сведения об этом в налоговую службу?

Ответить
Павел Грозов15 апреля 2022, 20:59

Нет, но будьте готовы доказывать Вашу правоту

ID: 6656932915 апреля 2022, 22:05

Скажите, пожалуйста, если полная оплата по ДДУ с учетом ипотеки была более 3х лет до срока продажи квартиры, но регистрация права в Реестре не более 2х лет, и Квартира являлась единственной на момент продажи, но на момент приобретения была доля в другой квартире, необходимо платить налог?

Ответить
Марианна Агафонова15 апреля 2022, 23:07

И про детей можно уточнить ,они должны участвовать в сделке? по долям ? только тогда освобождаются от налога? Кто знает ????

Ответить
ID: 4296262616 апреля 2022, 0:39

Продала комнату в коммунальной квартире за ту же сумму что и покупала 2 года назад, при этом 70% от кадастровой стоимости оказалось выше заявленной в ДКП (квартира в центре, дом-памятник). Купила квартиру с доплатой по переуступке в один налоговый период.
Работает ли схема взаимозачёта в этом случае?

Ответить
Павел Грозов16 апреля 2022, 18:05

Нет такой схемы. Только вычеты.

Дмитрий Никитин
16 апреля 2022, 2:10

Статья кривая и есть фактические ошибки. Писал не специалист, а журналист надергавший информации из разных источников. Дали бы хоть конечный результат на проверку юристу.

Ответить
Сергей С16 апреля 2022, 9:16

Купил квартиру по переуступке на стадии строительства, потом также по переуступке ещё до завершения строительства продал. Непостроенной квартирой владел около 2-х лет.
С какой суммы необходимо будет заплатить налог?

Ответить
Галина Стеблякова
18 апреля 2022, 9:14

Вы платите налог на разницу Сумма Продажи - Сумма приобретения вами этой Непостроенной квартиры

Олечка Марковецкая16 апреля 2022, 13:46

СРОК ВЛАДЕНИЯ СЧИТАЕТСЯ С МОМЕНТА ЗАПИСИ ДОЛЕЙ В РОСРЕЕСТРЕ. Мы купили квартиру в ипотеку в 2014 году по Договору купли-продажи. В конце 2019 выплатили и оформили доли себе и детям. В 2022 хотели продать, оказалось, что еще нет 5 лет в собственности ...

Ответить
Павел Грозов16 апреля 2022, 18:07

Как оказалось?

Илья Панов17 апреля 2022, 13:05

Здравствуйте! Подскажите: по наследству квартиру получили два человека. И сразу продали. При этом имущественный вычет 1 млн. делится пополам -- на каждого только 500 т.р. для снижения налогооблагаемой базы?

Ответить
Галина Стеблякова
18 апреля 2022, 9:22

Доброе утро, Илья.
Если бы вы продали полученную квартиру , каждый отдельно свою долю по двум договорам-купли продажи ( каждый продал свою долю отдельно), то каждый получил бы Имущественный вычет в 1 млн. руб.
Если вы продали полученную квартиру Одним договором-купли продажи, то ДА! Имущественный вычет 1 млн. делится пополам -- на каждого только 500 т.р. для снижения налогооблагаемой базы.

Илья Панов18 апреля 2022, 14:01

Галина, спасибо за качественный комментарий!

Артем Ма18 апреля 2022, 21:40

Такая ситуация: в 2017 мне подарили участок с домом. В 2017 я оформил участок в Росреестре, в дом в августе 2018. В августе 2021 я продал все это. Теперь получается, что домом я владел меньше 3-х лет и никак не избежать налога?

Ответить
ID: 8999191618 апреля 2022, 22:25

В 2019 году в январе продала квартиру за 24 млн и здесь же 1 февраля купила таунхаус за 14 млн. Почти весь остаток ушёл на ремонт, так как в такое были одни стены без лестниц, табун 340 кВ.. хочу сейчас продать, срок владения 3 года. По-моему, для тех, кто купил в 2019 срок без налога был 5 лет. Буду ли я платить налог 13 процентов или нет, потому что покупку совершила в течении месяца?

Ответить
ID: 8098499730 мая 2022, 11:21

Продал квартиру единственное жилье получена путем привотизации менее 3 лет в собств. на средства построил дом, налог с продажи кв платится ?

Ответить
ID: 9243764322 июня 2022, 9:26

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, срок 3 года после оплаты прошел, квартира единственная, ДДУ. Но есть апартамент. По закону не является жильем. При продаже квартиры необходимо платить налог (3 года прошло)?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru