Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Новостройки Москвы и области теряют покупателей. Упадут ли цены?

2 146
Новостройки Москвы и области теряют покупателей. Упадут ли цены?
Спрос на первичную недвижимость в столичном регионе в октябре упал на треть. Из-за этого цены снизились на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов. Что происходит на рынке новостроек и чем это обернется?

Рынок недвижимости не знает покоя с начала 2022 года. Сперва его лихорадило на фоне СВО и скачков ключевой ставки: в марте количество сделок резко увеличилось, а в апреле спрос упал почти в два раза. 

То есть в начале марта покупатели спешили «пристроить» деньги или успеть купить квартиру в ипотеку на выгодных условиях. После подъема ключевой ставки ЦБ до 20% случился ожидаемый откат — под такой процент ипотеку почти никто не брал.  

Летом ситуация стала выравниваться, и рынок новостроек пошел вверх. Тут ведущую роль сыграло общее снижение ставок и активное продвижение околонулевой ипотеки. Благодаря этому количество ипотечных сделок в столице выросло более чем в два раза по сравнению с летом 2021 года. 

Что происходит сейчас? 

Осенью экономические последствия СВО и объявленная мобилизация вновь качнули маятник в другую сторону, и первым эти последствия прочувствовал на себе рынок новостроек Московского региона. За октябрь в Москве, Новой Москве и Московской области состоялось всего 7,6 тыс. сделок — на 36% меньше, чем в сентябре. 

Это всего на 2% больше, чем в мае 2022-го, когда количество новых ДДУ сократилось до минимума. Таким образом, активность покупателей вернулась к уровню первой половины 2017 года. 

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Такое падение на фоне мобилизации было ожидаемым. Активность на рынке недвижимости во многом обеспечивало платежеспособное поколение Y — люди, рожденные между 1981 и 1996 годами. Доля их участия в сделках с жильем в Московском регионе на начало этого года составляла почти 65%. Сейчас многие из этих людей либо покинули страну, либо попали под мобилизацию, либо отложили решение жилищного вопроса. 

Существенную роль сыграло и то, что многие иностранные компании в этом году свернули свою деятельность в России. Из-за этого часть потенциальных покупателей или уже осталась без хорошо оплачиваемой стабильной работы, или боится вскоре ее потерять.  

кстати

Сразу после объявления мобилизации потенциальный спрос на Циан (количество просмотров и звонков по карточкам объявлений на сайте cian.ru) просел на 30% относительно значений первой половины сентября. 

Причина только в СВО и мобилизации? 

На самом деле, о завышенных ценах на новостройки говорят уже давно. За 2020–2021 годы цены на первичном рынке Московского региона выросли в 1,5 раза, и их уровень все меньше соответствовал актуальному спросу и платежеспособности покупателей. 

До определенного момента это нивелировали меры господдержки отрасли — льготная ипотека и низкие депозитные ставки. Затем на помощь застройщикам пришла околонулевая ипотека, при которой клиент получал квартиру фактически в рассрочку и больше смотрел не на переплату по кредиту, а на сумму ежемесячного платежа. 

Все эти меры помогали перенаправить денежный поток в недвижимость, но рано или поздно эффекту от любой поддержки приходит конец. 


«По новостройкам сложилась странная ситуация: цены на них превышают стоимость готового жилья. Еще интереснее и нагляднее выглядит ситуация, когда в одном ЖК продаются квартиры от застройщика и от физических лиц — собственников или дольщиков.

Возьмем для примера ЖК "Настроение". Если опираться на данные, опубликованные Циан, мы увидим, что цены на однокомнатные квартиры от застройщика начинаются с 10,7 млн рублей за 32 кв. м. При этом квартиры от собственников — физических лиц в этом же жилом комплексе выставлены по цене от 9,3 млн за тот же метраж. Но даже они не продаются, судя по моему опыту. 

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком становится все больше, а желающих купить квартиру со сдачей через пару лет (в наше нестабильное время и с непредсказуемым горизонтом планирования) — все меньше. Таким образом, отток покупателей на вторичный рынок еще больше осложнит ситуацию с новостройками, и цены на них в конце концов пойдут вниз». 

Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»

Столичные покупатели уходят на «вторичку»

Спрос упал, а квартиры остались, или «Даешь скидки!» 

В октябре цены на первичном рынке Московского региона сократились сразу на 1,5%. Отрицательная динамика в столице составила –1,7%, а в области –1,3%. До этого снижение цен на 1% наблюдалось в июле. 

Заметное сокращение стоимости «квадрата» во всем регионе — новая для рынка ситуация. Ранее падение более чем на 1% наблюдалось либо на рынке Москвы (сентябрь 2019 года), либо в Московской области (февраль 2021-го), но такое единодушие наблюдается впервые за время мониторинга. 

кстати

В октябре средняя цена квадратного метра в Москве составила 320,1 тыс. рублей (352,1 в старых границах и 230,6 в Новой Москве), в Московской области — 163,5 тыс. рублей. 

Следствием снижения активности покупателей стал рост количества предлагаемых лотов. Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последних семи месяцев. За октябрь выбор в новостройках стал больше на 4%. Сейчас покупатели могут выбрать квартиру или апартаменты в новостройке из более чем 100 тыс. предложений. 

Застройщики отреагировали на снижение спроса (и фактическое затоваривание рынка) скидками в уже продаваемых ЖК и более низкими ценами в новых корпусах. Средняя цена «квадрата» в домах, вышедших в продажу в октябре, на 1,7% ниже, чем в новинках сентября.

«Спрос действительно сильно просел. В октябре было продано всего около 5 тыс. лотов на Москву и Новую Москву. По уровню продаж это больше похоже на январь, но никак не на октябрь — традиционно один из самых "высоких" месяцев в году.
Объем предложения первичного рынка оценивается в 62 тыс. лотов, и это только треть всего объема рынка, остальное в запасе. При среднем уровне продаж на уровне 7–8 тыс. объектов этого объема рынку хватит на два года. И мы не учитываем, что будут еще достраивать. 
Сейчас рынок наводнили скидки, но смотреть на них следует критически. Не всегда то, что написано на билбордах, — чистая правда. Иногда скидка дается только на самые крупные или дорогие лоты. Но в целом динамика на снижение так или иначе есть».

Екатерина Бережнова,главный аналитик «Миэль»

Регулятор обеспокоен

Недавно Центробанк анонсировал, что в начале 2023 года примет меры против ипотеки от застройщиков — тех самых почти нулевых ставок. Регулятор считает, что такая ипотека несет риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной на 20–30% цене.   

Такая новость вкупе с вероятной отменой других льготных программ вполне могла бы спровоцировать ажиотажный спрос, если бы не переизбыток предложений и новые варианты ипотеки, которые уже начали продвигать девелоперы.  

Траншевая ипотека: выгода и риски нового кредитного продукта 

Что же касается дальнейшего развития событий, то сейчас эксперты осторожны в прогнозах и предполагают разные варианты.  

«На фоне того, что регулятор планирует отменить льготную ипотеку после 31 декабря, до конца года будет всплеск спроса. Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, придут на рынок сегодня и попытаются оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%. Это приведет к скачку спроса примерно на 60%.  

Дальше, в начале следующего года, есть два сценария развития событий. Если ЦБ жестко отменит всю льготную ипотеку, спрос упадет на 80%, как это было в феврале, когда взвинтили ключевую ставку. Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который продлится не менее одного квартала. Но к прежним показателям уровень спроса уже не вернется.

Второй сценарий. Если ЦБ все-таки не отменит льготную ипотеку полностью, а предложит какие-то другие варианты (любые льготные программы), тогда тоже будет провал — в любом случае до конца года, в преддверии отмены сегодняшней льготной ипотеки, рынок "выберет" спрос следующего квартала. 

Но он будет не таким глубоким — на 30–40%. И адаптация к новым условиям произойдет быстрее: учитывая праздники, к концу февраля рынок уже привыкнет к новой форме льготной ипотеки».  

Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость»

Ищете новостройку прямо сейчас? Консультант Циан бесплатно подберет квартиру по вашим параметрам!

«Для рынка недвижимости очень характерно состояние "успеть в последний вагон". Скорее всего, и в этот раз новость о том, что льготная ипотека будет отменена, спровоцирует кого-то поторопиться. 

В декабре мы, возможно, увидим всплеск продаж относительно октября. Но до уровня декабря 2021 продажи не взлетят. Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек — два года они прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста. 

"Первичка" опередила "вторичку" в ценах, и это создает риски для банков, так как 80% новостроек покупается с ипотекой. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк должен выставить квартиру на продажу, но продать ее будет сложно. 

Это же ожидает и покупателей, которые планировали погасить ипотеку в короткий срок и продать объект — есть риск, что его не купят. На "вторичке" цена падает с весны, просела уже в среднем на 7%, если говорить о ценах выставления. Да еще и размер торга сейчас аномально большой — около 5%. 

Прекращение льготной ипотеки охладит рынок. Да, темпы продаж упадут, но если вспомнить, что вводилась она как мера поддержки отрасли в коронавирус, то свою миссию программа даже перевыполнила — застройщики получили два года суперпродаж. 

Думаю, что цены продолжат снижаться. Конечно, застройщики этому не рады, но как иначе продавать? Ну и все по-прежнему зависит от событий на мировой политической арене. Без ощущения стабильности людям очень сложно решиться на крупную покупку». 

Екатерина Бережнова,главный аналитик «Миэль»

Акции и скидки на новостройки для аудитории Циан

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
7 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru