Офисный рынок: тенденции осени 2022 года

Основные показатели

В 2022 году рынок офисной недвижимости остается стабильным и развивается без «резких движений», поделилась наблюдениями Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. 

В I–II квартале на рынок вышло много помещений в качественных коммерческих объектах, расположенных в центре Москвы. В результате ставки аренды выросли, однако уже в третьем квартале началось их снижение. На это традиционно повлиял ввод новых объектов, в которых свободные блоки оцениваются ниже среднерыночного показателя.

Мария Зимина отмечает потенциал сделок в помещениях с наилучшим соотношением качества и доходности. В дальнейшем ожидается, что на рынок повлияют уход иностранных арендаторов и снижение деловой активности.

По итогам I–III кварталов 2022 года объем поглощения офисов оказался отрицательным и составил –140,6 тыс. кв. м. Это связано с высвобождением и выходом на рынок площадей класса А и В, которые ранее были заняты компаниями, решившими сократить либо приостановить свою деятельность в России или снизить издержки на размещение.

Отрицательное поглощение — достаточно редкое для рынка явление, даже в период локдауна этот показатель был около нуля. 

Возможно, IV квартал выровняет ситуацию, и 140,6 тыс. кв. м свободных площадей уйдет с рынка. Но, скорее всего, отрицательное поглощение будет зафиксировано и по итогам этого периода. 

Ставки аренды

Арендная ставка в классе А с начала года выросла на 7,6%, рассказал Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан. 

В конце мая 2022 года на рынке Москвы появились новые помещения в аренду и субаренду, расположенные в хороших районах и качественных зданиях. Но летом появление новых вакансий приостановилось, и уже сейчас мы видим небольшое уменьшение цены. Как предполагает эксперт, это может быть связано с тем, что в некоторых округах экспозиция начинает падать, и, возможно, арендодатели идут на уступки.

В Москве по итогам III квартала самыми дорогими округами остаются ЦАО и САО, а самыми дешевыми — ВАО и ЮВАО.  

Рынок субаренды и иностранные арендаторы

По данным NF Group, в апреле текущего года в субаренде находилось 151,7 тыс. кв. м офисных площадей. В июле этот показатель вырос до 203, 1 тыс. кв. м, а в октябре снизился до 191,1 тыс. кв. м. До конца года ожидается, что объем субаренды останется в пределах 200 тыс. кв. м. 

При этом основная доля предложения офисов в субаренду представлена в ключевых деловых районах Москвы, особенно в высокобюджетных зданиях класса А, которые ранее были меньше доступны российским компаниям. 

В ключевых деловых районах иностранные компании сейчас арендуют около 500–700 тыс. кв. м офисов.

В этот список вошли:

• Ленинградский деловой район (иностранные компании занимают 30–40% площадей);
• Белорусский деловой район (иностранцы занимают 30–40% офисов);
• Павелецкий деловой район (25–35%);
• ММДЦ «Москва-Сити» (20% офисов). 

Предложение по деловым районам

Аналогичную динамику зафиксировали и эксперты Циан. Ниже на графике показан рост предложения аренды в апреле-мае 2022 года. Это именно те объемы аренды и субаренды, которые тянули арендную ставку вверх. 

Динамика спроса

Александр Павленко представил динамику спроса по категориям коммерческой недвижимости. По его данным, тренд на восстановление спроса в складской недвижимости появился уже в сентябре 2022 года, когда интерес арендаторов поднялся до 70% от доковидного уровня. Спрос на офисы в сентябре составлял 50% доковидного уровня. 

Эксперты Циан также заметили, что в последние недели октября шло активное восстановление спроса во всех сегментах: и по офисным, и по торговым площадям. 

В начале октября на рынке офисов спрос по классам А и B частично сравнялся (примерно 50–55% доковидного уровня), в том числе из-за сокращения субаренды в классе А, которая пользовалась большой популярностью. Спрос в классе С сильно снижался с февраля 2020 года и сейчас составляет 30% допандемийного уровня.  

Наиболее активными пользователями офисов с января по сентябрь стали компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Телекоммуникации) с долей 18,6%. На втором месте — компании производственной сферы с долей 13,4%, на третьем — банковский сектор (13,3%). Размер средней арендуемой площади составил 1202 кв. м. 

Аналитики NF Group дают позитивный прогноз на IV квартал, так как многие сделки по аренде завершаются незадолго до конца года. 

Цена продажи

Цена продажи офисов растет во всех сегментах:

• класс А — на 11,4%, до 381 тыс. рублей за кв. м;
• класс В — на 23,5%, до 206 тыс. рублей за кв. м;
• класс С — на 10,3%, до 133 тыс. рублей за кв. м.

В аренде классы В и С не имели ценового всплеска с момента начала СВО, так как не было резкого роста числа вакантных помещений. Но в продаже он случился — появилось много новых помещений, и компании с офисами классов В и С сокращали траты на аренду, а затем переезжали в освободившиеся  помещения класса А.

Мария Зимина отметила следующие тенденции спроса:

• В 2022 году  мы ожидали серьезных изменений, но в целом спрос остается стабильным, несмотря на увеличение вакансии. Мы наблюдаем интерес со стороны конечных покупателей (российских коммерческих структур или промышленных компаний с частично государственным капиталом) на готовые или вводящиеся в эксплуатацию в первой половине 2023 года качественные объекты классов А и В+.
• Со стороны институциональных инвесторов (с объемом сделок свыше 5 млрд рублей) сохраняется интерес к офисным объектам класса А. Они не планируют покидать российский рынок. 
• В связи с быстро меняющейся ситуацией  инвесторам важно поймать тренд, поэтому по их инициативе увеличивается время на принятие решения и согласование условий сделки. 

На рынке продаж офисов аналитики NF Group зафиксировали следующие тренды: 

• Ограниченный объем готовых качественных объектов.
• Снижение темпов продаж у ключевых девелоперов. 
• Заморозка строительства новых проектов до стабилизации обстановки. 
• Выход на рынок новых площадок под строительство офисов. 
• Рост стоимости офисных объектов на первичном и вторичных рынках.

По наблюдениям Марии Зиминой, рынок недвижимости регулируется объемом ввода помещений классов А и В: если нет запредельно высокого  ввода, то ставка аренды при любых негативных изменениях спроса остается на среднерыночном уровне, а в дальнейшем возможна ее корректировка в сторону снижения.

Безусловно, свою роль на рынке офисной недвижимости сыграет уход иностранных компаний и снижение деловой активности.